Enter your email address:

   
   
В Україні подешевшають квартири - депутати вирішили скасувати корупційний податок

Рада вирішила скасувати пайовий внесок, який місцеві органи самоврядування брали з забудовників на розвиток міської інфраструктури. 11 вересня депутати прийняли в першому читанні відповідний законопроект №1059.

Коли документ буде остаточно прийнятий в парламенті і підписаний Президентом, девелоперам не доведеться укладати з владою угоду про сплату певного відсотка від сметійної вартості всього проекту в бюджет. На даний момент міська влада може вимагати від забудовника до 4% у випадку з житловими будинками, і до 10%, якщо мова йде про комерційну нерухомість.

Роль паю в міських бюджетах

На думку авторів і прихильників законопроекту, механізм пайового внеску є застарілим і корупційним. А гроші, які повинні в теорії йти на транспортно-інфраструктурні та соціальні об'єкти, в результаті осідають в кишенях місцевих чиновників. Крім того, він перешкоджає залученню додаткових інвестицій. Особливо, коли мова йде про зведення великих комерційних нежитлових об'єктів: 10-відсотковий збір значно збільшує термін окупності проекту.

За задумом реформаторів, скасування внеску дозволить Україні піднятися в рейтингу Doing Business. А підвищення всього на 1 позицію в ньому дозволить залучити в економіку до $ 600 млн інвестицій.

«Пайову участь було придумано, щоб будувати інженерію, робити школи або садки, але ніхто цим не займається: не підводить воду, газ, каналізацію. А на будівництво соціальної інфраструктури було витрачено всього близько 1% з цих коштів. Це говорить про те, що податок не працює», - розповідає заступник голови Мінрегіону Лев Парцхаладзе, який підтримує скасування пайового внеску.

З чиновником солідарний голова Ради директорів Конфедерації будівельників України (КСУ) Олександр Ротов.

«Пайовий внесок з'явився в Україні в кризовий час, коли необхідно було вирішувати комплексні інфраструктурні проблеми громад - підведення / оновлення мереж, які зношені більш ніж на 80%, будівництво шкіл, лікарень, спорткомплексів та іншої соціальної інфраструктури».

В реальності ж, за словами Ротова, механізм не зміг цього забезпечити.

«Більш того - структура ринку з тих пір радикально змінилася. Сьогодні, підводячи мережі, будуючи трансформаторні підстанції, забудовник збільшує капіталізацію монополістів, а не громади. Хоча реновація і розвиток інфраструктури закладені в тарифи, які оплачує споживач», - говорить глава КСУ.

Це вже було

Сама ідея скасувати пайовий внесок, втім, аж ніяк не нова. Законодавці намагалися зробити це починаючи з 2016 року, однак прихильникам збереження пайового внеску вдавалося блокувати законопроект. Вони наполягають на тому, що одержувані від забудовників внески складають значну частину бюджету на розвиток.

Українцям написали нові правила відселення з хрущовок і панельних будинків

«Доходи Києва від пайової участі - одна з найбільших статей доходу спеціального фонду. Місто отримує від нього більше ніж від реклами, приватизації землі і майна разом узятих. Ці доходи є основою для бюджету розвитку: капітальних видатків на ремонт доріг і будівництво шкіл і дитячих садів », - писав ще у 2017 році Леонід Антоненко, голова комісії Київради з питань власності.

За оцінками заступника голови КМДА Миколи Поворозника, в 2017-2018 роках в казну столиці надійшло 1 млрд. 336 млн грн. пайових внесків від забудовників. І хоча отримана в минулому році сума склала всього 1% від загального бюджету столиці, вона сформувала більше половини спецфонду бюджету на розвиток Києва.

Всього ж за 2018 рік все органи місцевого самоврядування України сумарно отримали 1,6 млрд. гривень від пайової участі забудовників у розвитку транспортно-інфраструктурних та соціальних проектів.

Однак деякі чиновники переконані, що місцева влада занадто багато уваги приділяє цьому питанню. І додають: на місцях достатньо інструментів, щоб компенсувати бюджетні втрати від скасування пайового внеску.

«Місцевим органам влади було запропоновано в рамках децентралізації забрати і повноваження, і гроші. Рівно в 6 раз бюджети місцевих органів влади збільшилися - з 50 млрд грн. до 300 млрд грн. Існує податок на нерухомість. Вони спокійно можуть його ефективно використовувати для того, чого не вистачило в бюджеті. Тому втрата коштів від пайового внеску - не аргумент», - запевнив Парцхаладзе.

Легалізована хабар

Противники збору наполягають, що даний механізм фактично є «легальним хабарем» з девелопера. За внеском навіть закріпилася неформальна назва «податок на інвестиції». Суть претензій забудовників до пайової механізму зводитися до того, що заплачені гроші в результаті надходили в загальну міську скарбничку. Крім того, безліч питань виникає і до механізму визначення ставки внеску.

За словами співзасновника і керуючого партнера «Українського клубу нерухомості» (URE Club) Ольги Соловей, місцева влада сама вирішує, скільки і з кого брати. Від одного забудовника можуть зажадати максимально дозволений відсоток, для іншого ж «скостити» до 0,5%. В результаті навіть для схожих за параметрами об'єктів різниця може досягати 3 млн грн.

Українці готові платити за освіту дітей, але їм не вистачає приватних шкіл

«Витрати девелоперів з паю на одне ЖК можуть досягати 10 мільйонів гривень у разі високих витрат на будівництво», - зазначає директор з продажу міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.
У той же час деяким забудовникам на місцях зовсім могли обнулити ставку збору - в обмін на побудовані інфраструктурні об'єкти, які потім приймалися на баланс громади.

«А могли - і такі випадки, на жаль, масові - відмовитися приймати на баланс навіть побудовані садки / школи», - описує проблему Олександр Ротов.

Таким чином часто девелоперам доводилося платити двічі. Керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов переконаний, що сумлінні забудовники і без спецзбору вкладають в інфраструктуру. Цього від них вимагає ринок.

«Якщо говорити про передмісті Києва, то скажу, що з кожного ЖК, крім сплати пайового, забудовники витрачають від 1,5 до 3 млн. грн. на створення міської інфраструктури: це ремонти та модернізація шкіл і дитячих садків, поліклінік, створення парків / скверів, ремонт доріг, висадка зелених насаджень, ремонт інженерних мереж і багато іншого. Забудовник і так зацікавлений в тому, щоб інфраструктура була привабливою для покупця. У той же час пайова участь становить близько 2-3% собівартості будівництва житлових об'єктів», - говорить експерт.

Потрібна альтернатива

Однак далеко не всі згодні з такими висновками. Головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак вважає, що якщо вже і ліквідувати пайовий інститут, слід знайти йому гідну заміну.


«Скасування цього «податку» дає шанс, що зменшиться навантаження на будівельний бізнес, а також знизяться корупційні ризики. Але назріває питання: що далі? Який інший механізм взаємодії місцевої влади, яка повинна представляти інтереси жителів, і бізнесу?», - задається питанням Берещак.

І додає, що відсутність такого інструменту може обернутися проблемами. Не виключено, що забудовник, який отримав ділянку, побудує ЖК, збільшить навантаження на локальну інфраструктуру і мережі, а потім вмиє руки.

«Саме тому є необхідність розробити чіткий взаємовигідний механізм державно-приватного партнерства щодо поліпшення і розвитку району, в який входить девелопер», - резюмує Берещак.
Олександр Ротов бачить ідеальну модель розвитку інфраструктури таким чином: девелопер купує / орендує ділянку з підведеними інженерними мережами та виділеними необхідними потужностями.

Реалізує на ньому проект по містобудівним умовах і обмеженяхь, отриманим від громади. Нові норми, до речі, чітко прописують необхідність комплексного розвитку територій, включаючи садки, школи, амбулаторії.

Як зміняться ціни на житло

Незважаючи на те, що пайовий внесок додає квадратним метрам зайвої вартості, він є лише одним з дуже багатьох чинників, в тому числі корупційних, які її формують, кажуть девелопери.
На думку Ольги Соловей, на сьогоднішній день в вартість м2 закладені від $ 30 до $ 50 непрямих корупційних витрат. І питання скасування внеску - це «локальна, але поки не системна перемога».

У свою чергу Олександр Ротов прогнозує, що ціни на квадратні метри в нових проектах незначно можуть знизитися. Залежно від регіону мова може йти від 0,1% до 4%. Це, переконаний експерт, не так уже й мало, враховуючи загальну вартість житла.

Так чи інакше, додав Олександр Панфілов, прийняття закону вплине на ціни лише в нових об'єктах, які тільки проектуються. І висловив переконання, що однією відміною пайового внеску навряд чи вдасться побороти корупцію.

«Залишаються питання до прозорого виділення землі під будівництво, отримання дозволів на будівництво та, як не дивно, процесу введення об'єкта в експлуатацію. Крім того, на сьогоднішній день немає ніяких гарантій, що скасування пайової не таїть в собі будь-яких закулісних питань», - застеріг експерт.

Loading...

Додати коментар


Захисний код
Оновити

   
© newspravda.com